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Le blog de l'immobilier à Luxembourg

Emprunt immobilier : comment financer un achat au Luxembourg ?

Temps de lecture : 15 min

Vous avez décidé de vous installer dans un logement dont vous êtes l'heureux propriétaire ? Vous envisagez de souscrire à un prêt hypothécaire pour assurer le financement de votre achat immobilier ?
Afin de vous aider dans ces démarches et vous permettre de trouver le meilleur crédit immobilier, nous vous proposons quelques pistes de réflexions incontournables.

 

La demande de prêt auprès des institutions bancaires.

Avant même de visiter des biens immobiliers, nous vous conseillons de prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire. Celui-ci pourra vous éclairer sur vos possibilités de financement immobilier.

Cette première étape aura pour but d'analyser votre situation personnelle et financière afin de structurer votre demande afin de vous permettre d'obtenir un prêt hypothécaire.

Vos situations professionnelles et financières seront évaluées pour obtenir un prêt.

Lors de votre demande de crédit hypothécaire, vous allez devoir rassurer votre banquier. Avant de vous accorder votre crédit, il souhaitera s’assurer de votre stabilité financière et professionnelle.

Ainsi, pouvoir justifier un contrat à durée indéterminée et une ancienneté suffisante dans votre emploi aura un impact majeur dans l’obtention de votre crédit immobilier.

Les indépendants et entrepreneurs devront justifier un bilan positif pour les deux à trois ans antérieurs.

Le deuxième élément fondamental qui sera analysé avant de vous octroyer votre prêt hypothécaire sera votre stabilité financière. D'une part, tous les crédits en cours entreront en ligne de compte dans le calcul de vos possibilités de remboursement.

D'autre part, les découverts auront un effet négatif sur votre dossier. Alors autant le savoir. Avant d'aller voir votre banquier, considérez que pour montrer patte blanche, il faudra que votre situation financière soit dans le vert depuis au moins six mois.

Choisir la formule de crédit qui vous convient.

Vous aurez aussi la possibilité de faire votre choix parmi ces différentes formules de prêts :

  • Le prêt à taux fixe : Cette formule vous garantit le remboursement de mensualités uniformes sur toute la durée de votre prêt.
  • L'emprunt à taux variable : En souscrivant à ce type de prêt, vous verrez vos mensualités varier en fonction des évolutions du marché. Ce prêt vous octroie également plus de flexibilité si votre projet comprend un remboursement anticipé de votre emprunt.
  • Le prêt à taux fixe révisable est une formule qui vous fait profiter des avantages des deux formules précédentes. Le montant des mensualités reste fixe jusqu'au moment où vous décidez de procéder à une révision de votre prêt. Ainsi, en contrôlant les évolutions du marché, vous pouvez profiter d'une baisse des taux tout en vous prémunissant des hausses.

 

Définir votre capacité d'emprunt.

En fonction de votre profil personnel et financier, votre conseiller sera à même de calculer le montant que vous êtes autorisé à emprunter.

Il se basera pour cela sur un calcul qui assure que vos mensualités n’excèdent pas 33% de vos revenus mensuels.

L'objectif, vous l'aurez compris, est de vous protéger de toutes formes de surendettement. Pour la même raison, il vous sera vivement conseillé de souscrire à une assurance solde restant dû.

Celle-ci vous prémunira contre les accidents de la vie. En soit, avec une telle assurance, vous vous assurez que la somme totale du crédit de votre projet immobilier sera entièrement remboursée si, suite à un accident ou au décès d'un des signataires, vous vous retrouvez dans l'incapacité de répondre à vos obligations financières.

Choisir la durée de votre emprunt immobilier.

définir la durée du crédit immobilier

Si la durée minimale d’un prêt immobilier est de 5 ans, vous pouvez aussi choisir de rembourser sur des période allant jusqu’à 30 ans.

Il n’y a pas vraiment d’option à privilégier face à une autre. Tout dépend de votre situation personnelle et de la capacité de financement dont vous disposez.

En soit, la durée de votre prêt immobilier doit être définie de façon à ce que vous puissiez rembourser sans risquer vous retrouver dans une situation difficile.

Il est fort probable d’ailleurs que ce soit votre conseiller financier qui vous recommande une option ou l’autre en fonction de votre profil bancaire.

Nous ne pouvons que vous conseiller de ne pas excéder 25 ans. En effet, il faut tout de même savoir que plus l’échéance de votre prêt est éloignée et plus le montant de vos intérêts augmente.

Aide et avantage fiscal.

Afin de rendre votre accès à la propriété plus facile, il existe une série d'aides et d'avantages fiscaux. En prendre connaissance est donc incontournable afin d'effectuer le calcul le plus juste lors de la demande de crédit immobilier. Voici quelques-uns des avantages dont vous pourriez profiter pour financer votre logement :

Intérêts débiteurs

Si votre projet immobilier concerne l'achat d'un bien destiné à être votre résidence principale, vous pouvez profiter d'un abattement d'impôt.

Ainsi, les intérêts relatifs à votre crédit hypothécaire sont déductibles de l'impôt sur le revenu à hauteur de 2.000 euros pour les six premières années d'occupation de votre nouveau logement et 1.500 euros pour les cinq années suivantes. Et ce, qu'il s'agisse d'un prêt pour la construction, l'achat d'un bien existant ou la rénovation de votre future habitation. Après les onzième années, le montant déductible descend à mille euros.

À noter que les résidents ayant un ou plusieurs enfants à charge peuvent demander une aide supplémentaire de bonification d'intérêt. Cette aide permet de réduire le taux d'intérêt débiteur de 0,50% pour chaque enfant à charge.

L'assurance solde restant dû

Si vous souscrivez à une assurance solde restant dû, vous pourrez ici aussi profiter d'une déduction dont le montant sera défini en fonction de votre âge.

Utiliser un simulateur de prêt immobilier avant d'aller à la banque.

Si vous voulez vous faire une idée du montant des mensualités en fonction de vos aspirations d'achat immobilier, vous trouverez facilement des simulateurs en ligne.

Bien que ceux-ci ne tiennent pas compte de votre profil d'emprunteur, ils sont très utiles pour vous orienter vers l'achat d'un bien immobilier qui vous est financièrement accessible.

 

Le financement dans le cadre de la construction de votre future maison.

Plan de construction dans le cadre d'un prêt immobilier

En règle générale, lorsqu’il s’agit d’une nouvelle construction, un plan de financement est établi sous forme d'un échéancier. Ce dernier permet d’échelonner le paiement au fur et à mesure de la construction jusqu’à la signature de la réception de la maison.

Afin de planifier les tranches de paiement, il existe des règles légales qui définissent le pourcentage maximal que vous serez amené à verser au constructeur lors des différentes étapes de la construction.

Prévoir un apport personnel.

Avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier VEFA, neuf ou existant, nous vous recommandons de considérer l’apport personnel que vous êtes en mesure de débloquer.

Bien que selon le projet, la banque accepte de financer 100% du projet, un apport est très souvent requis par l'institution bancaire. L'apport nécessaire est calculé de façon à ce que celui-ci couvre les frais de dossiers, les honoraires du notaire,...

Ainsi, l'apport exigé par la banque peut être plus ou moins conséquent en fonction de l'organisme créditeur et du dossier personnel que vous introduisez.

Il faut cependant noter que l’apport financier va vous permettre de profiter de quelques avantages :

  • Des mensualités moins élevées.
  • L'obtention d'un meilleur taux.
  • Postposer le début du remboursement.

 

Réunir les fonds de l'apport personnel.

Votre livret d’épargne, un plan épargne logement ou même un déblocage anticipé de fonds peuvent être combinés pour réunir le montant de l’apport personnel demandé lors de l'étude de votre profil.

L’achat du terrain constructible.

prêt hypothécaire en vue d'acheter un terrain constructible

Cette première étape nécessite la signature d’une promesse de vente. Un premier versement équivalent à 5 à 10 % de la valeur du terrain est généralement demandé pour conclure cet accord.

L’usage veut que ce premier apport provienne de vos fonds propres et soit bloqué sur un compte par le notaire jusqu’à ce que la vente soit conclue. Comptez un délai d’environ 3 mois pour finaliser cette première transaction.

Pour acter la vente définitive de votre terrain, prévoyez également les frais de notaire qui s’élèveront à un certain pourcentage de la valeur totale du terrain.

Le permis de construire.

En choisissant la formule clé en main, le permis de construire sera demandé par le constructeur. Cette formalité est gratuite a priori mais, si une garantie de remboursement intervient dans le projet, il vous sera demandé de verser environ 5% du montant total lors de l’obtention du permis de bâtir.

L’ouverture du chantier.

Après l’obtention du permis de bâtir, vous allez pouvoir lancer le chantier de construction. À l’ouverture du chantier, les constructeurs demandent généralement une première tranche de paiement à hauteur de 15% de la valeur totale des travaux.

L’échéancier de paiement tout au long de la construction.

Le contrat souscrit auprès d’un constructeur comprend l’édition d’un échéancier de paiement. Ainsi, à chaque grande étape du développement de votre projet, il vous sera demandé de libérer un montant défini à l’avance.

Il n’est pas rare que la banque accorde un prêt et libère les montants selon l’échelonnement repris dans le contrat de construction.

D’autres formules vous permettent de réaliser plusieurs prêts successifs, bien que ça ne soit pas une pratique très courante chez les particuliers.

 

Acheter une maison comptant, est-ce une bonne idée ?

Et pourquoi pas ? Si vous avez les fonds nécessaires, rien ne vous empêche d’accomplir votre projet sur fond propre. Pour vous permettre de faire le meilleur choix pour vous, nous avons listé les avantages et les inconvénients de cette décision.

Parmi les avantages, acheter votre maison sur fonds propres vous permettra :

  • D’accélérer les démarches transactionnelles. En effet, vous n’aurez pas à faire le tour des banques pour savoir quelle institution vous propose les meilleures conditions.
  • De négocier plus facilement le prix d’achat puisque la transaction est rapide et garantie.
  • De ne pas payer de loyer immobilier. Quand on considère qu’en moyenne, un prêt hypothécaire ampute vos revenus mensuels pour un tiers, acheter comptant vous permet de profiter de vos revenus plus largement, voire de les investir dans un secteur plus rentable.
  • De profiter d’une garantie de toujours disposer d’un toit pour votre famille et ce même en cas de grave problème.

 

Du côté des inconvénients, il y a aussi quelques arguments à mettre dans la balance. Ainsi acheter votre maison comptant aura pour conséquence :

  • De vous priver d’une grande partie de vos liquidités. Dès lors, libérer une si grande somme ne devra se faire que si vous disposez toujours de quoi parer au plus urgent en cas de problème.
  • De vous priver de profiter de l’effet de levier. En effet, acheter sa maison avec un crédit permet de s’offrir un bien plus cher que ce que vos économies vous permettent.
  • De placer une très grande partie de vos avoirs dans un investissement unique. Après tout, il est vrai qu’une des règles lorsque l’on investit est de diversifier un maximum ses placements.
  • De vous priver des réductions d’impôts relatives aux intérêts de votre prêt immobilier.

 

Astuce supplémentaire : vérifiez le montant de la taxe foncière.

Afin de vous faire une idée précise des montants qui seront dédiés à votre logement, vérifiez la taxe foncière du lieu où vous souhaitez vous installer.

Il faut considérer qu'une commune n'est pas l'autre et que les taxes sur votre logement peuvent avoir un impact significatif lorsqu'elles viennent s'ajouter à vos mensualités.

 

Vous êtes maintenant paré à la réalisation de votre projet immobilier.

À présent, vous connaissez les grandes étapes incontournables pour financer votre futur projet immobilier.

Il ne vous reste "plus qu'à" faire votre recherche parmi les nombreux biens disponibles sur Bingo.lu pour trouver la perle rare qui correspond à votre profil.

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